Одной из наиболее динамично развивающихся отраслей дагестанской экономики, безусловно, является строительство, которое даже в провальные годы умудряется демонстрировать рост объемов производства. И в этом плане строительные краны и бетононасосы являются своеобразными символами постперестроечного Дагестана.
При этом налоговая отдача отрасли крайне низка. Если в других регионах России налоговые платежи в строительстве составляют примерно 10% от объемов производства, в Дагестане этот показатель в десять раз ниже, где-то на уровне 1%. Закономерно поэтому, что новая президентская команда в ходе реализации проекта «Обеление экономики» поставила перед собой задачу — довести налоговую отдачу отрасли до общероссийских показателей.
Некоторые чиновники даже предложили отдавать подряды лишь тем строительным организациям, которые сразу же перечислят в бюджет те самые 10%. Правда, пока это предложение так предложением и осталось, и основная борьба за повышение налоговой отдачи отрасли развернулась на бухгалтерских площадках — при помощи административного ресурса строителей заставляют максимально увеличивать долю «белых» зарплат. Реальные подвижки в этом плане имеются: за первых восемь месяцев этого года заработная плата в строительстве выросла в 1,4 раза (с 9,5 до 13,3 тыс. рублей). Понятно, что при этом реальная зарплата строителей не увеличилась, выросли лишь суммы в бухгалтерских ведомостях.
Бодрые доклады наших чиновников, рассказывающих о перспективах развития экономики Дагестана на ближайшие годы, говорят о том, что они предполагают, что подобная тенденция (а заодно и темпы) «обеления» зарплаты в отрасли сохранится в ближайшие несколько лет. При этом докладчики забывают простую истину — административный ресурс эффективно работает лишь очень короткое время, затем он вступает в неизбежный конфликт с объективными законами экономики и сходит на нет.
Об этих самых объективных законах, налогах и зарплатах в строительстве, а также о ценах на жилье корреспондент «НД» поговорил с руководителем ЗАО «М-Строй», председателем общественного движения «Предприниматели за президента» Магомедом Магомедовым. Пару месяцев назад он выступил на страницах «НД» с неожиданным предложением — в порядке эксперимента освободить малый и средний бизнес республики от выплаты социального налога. При этом, по его мнению, другие налоговые платежи вырастут на порядок, что позволит республике в ближайшие годы слезть с дотационной иглы.
— Магомед Арифович, как вы считаете, смогут наши чиновники при помощи административного ресурса переломить ситуацию с «серыми» зарплатами в строительной отрасли?
— Есть две категории строителей. К первой относятся те, кто в основном работает на государственных подрядах. Ну а вторая категория — это строители-инвесторы, которые ведут бизнес за счет собственных или заемных средств. Так вот первые хоть завтра смогут довести свои налоговые платежи до 10% от объемов. Правда, для этого нужно, чтобы чиновники, распределяющие госзаказы, поумерили свои аппетиты. Дело в том, что откаты при проведении конкурсов составляют от 30 до 50% от объемов финансирования (особенно высоки они при строительстве инфраструктурных объектов). Так вот, если чиновник откажется от откатов, строитель легко перечислит в бюджет все положенные налоги.
Что касается второй категории строителей, ведущих бизнес на свой страх и риск, то тут, уверен, при помощи административного ресурса ситуацию не переломить. Я приведу вам несколько цифр, и все станет понятным. Смотрите, строительство квадратного метра жилья сегодня обходится в 15—25 тысяч рублей. 15 тысяч — это эконом-класс (дешевые пластиковые окна, линолеум и прочие приметы почти забытого социализма). 25 — это уже бизнес-класс (облицовочный кирпич, «теплые» стеновые блоки, деревянные окна со стеклопакетами и паркетные полы). Очевидно, что в центре Махачкалы никто не будет строить жилье эконом-класса (слишком дорогая земля). Поэтому посмотрим, во что в итоге выльется строительство трехподъездной девятиэтажки в центральной части города.
С учетом СНИПа (строительные нормы и правила. — «НД») под такой дом необходим участок примерно в 25 соток. Кадастровая стоимость земли в центре города сегодня составляет 8790 рублей за квадратный метр. Но вы никогда не купите эту землю за 22 миллиона рублей (25 соток (2500 кв. м) умножить на 8790 рублей). В среднем такой участок обойдется вам в 75 миллионов. Теперь считаем. Один этаж занимает площадь 75 х 14 = 1050 квадратных метров. Минусуем перегородки, подъезды, шахты лифтов и т.д., в итоге остается примерно 700 «квадратов». Умножаем на 9 этажей = 6300. Теперь делим стоимость земли на площадь всех квартир: 75000000 руб. : 6300 = 11904 рубля. Именно на столько станет дороже стоимость квадратного метра жилья после покупки земли.
— Землей торгуют городские чиновники?
— Что вы! Она давно уже принадлежит частным лицам. Интересный момент: как только продавать стало нечего, кадастровая цена на землю в Махачкале увеличилась во много раз.
Но вернемся к нашим расчетам. Прибавляем «земельные» деньги к стоимости строительства и получаем 25000 + 11900 = 369000 рублей за квадратный метр. Но и эта цифра не будет окончательной. При согласовании документов городу надо будет отдать 5% жилья (именно такие нормы действуют сегодня в Махачкале). Плюс плата за техусловия (подключение к воде, электричеству, канализации). Речь при этом идет о миллионах рублей. В итоге стоимость квадратного метра увеличивается еще примерно на 5 тысяч рублей и вырастает до 42000 рублей.
Но ведь строитель-инвестор должен еще и прибыль получить. Слишком много при этом он добавить не может — жилье не продастся. В окончательном виде стоимость квадратного метра жилья бизнес-класса в центре Махачкалы составляет от 45 до 50 тысяч рублей. Есть примеры и более высоких цен, но в целом большая часть квартир данного класса укладывается в эти параметры.
— Мы с вами говорим в основном о ценах на жилье, но как все это связано с налогами?
— Сейчас перейдем к налогам. Смотрите, около 30% стоимости жилья — это земля. Еще 30% — это стройматериалы. Столько же (30%) составляет фонд заработной платы. Ну и оставшиеся 10% — это транспорт, машины и механизмы (краны, бетононасосы и т.д.). Если себестоимость одного квадратного метра составляет 42000 рублей, то легко подсчитать, что на зарплату строителям идет 12600 рублей. Естественно, что 80% этих денег выплачивается по «серым» схемам. Ведь если заплатить все налоги (а это ровно треть заработной платы) цена квадратного метра увеличится на 12600 : 3 = 4200 рублей. И в итоге жилье станет непродаваемым. Поэтому я и сказал вам в начале беседы, что эту ситуацию при помощи административного ресурса переломить невозможно.
— Пару недель назад Владимир Путин объявил о создании в России министерства строительства. При этом он назвал отрасль локомотивом экономики.
— Все правильно. Строительство — это и новые рабочие места, и решение жилищной проблемы. А самое главное — 80% стройматериалов производится в стране, и, кроме того, деньги, потраченные на покупку жилья, продолжают подпитывать российскую экономику. В этом плане создание министерства строительства — шаг, безусловно, необходимый. Но ведь мало дома построить, надо, чтобы люди имели возможность купить квартиры в этих домах. Сегодня же у подавляющего большинства россиян средств на покупку жилья нет. Отлучены они и от дешевых кредитов, поскольку около 70% жителей страны работают в «тени» и не могут представить в банк справку о зарплатах. Если в мире 99% жилья покупается в кредит, у нас большинство квартир приобретается за наличные. Люди копят годами, чтобы через много лет въехать в новую квартиру.
Посмотрите на ситуацию в Махачкале. Тысячи непроданных квартир в новых домах. Мы можем заморозить строительство на пару лет, и никто этого не заметит. Все это происходит потому, что у нас не работает система жилищных кредитов (ипотечных и пр.). А не работает она потому, что официальная средняя зарплата в республике — около 15 тысяч рублей. Ни один серьезный банк с такими зарплатами работать не будет.
Самое интересное, что при этом реальная средняя зарплата в республике в разы выше. Тысячи махачкалинцев вполне могли бы претендовать на жилищные кредиты, если бы получали зарплату не в конвертах.
— Вы, как я понимаю, снова хотите призвать к отказу от социального налога?
— Именно. Только эта мера позволит легализовать зарплаты (за счет увеличения подоходного налога и налога на прибыль налоговые сборы в республике вырастут на порядок с учетом того, что 70% предпринимателей соцналог сегодня не платят. Не потому, что не хотят, а потому, что не могут.). Я недавно слышал выступление профессора Гарвардского университета (к сожалению, не запомнил его имя) который недоумевал, почему в России берут налог с производителя, тогда как во всем мире налог берется с потребления. В первом случае, сказал он, государство убивает собственного производителя и стимулирует производителей-импортеров, а во втором стимулируется как спрос, так и национальный бизнес.
Если мое предложение об отмене соцналога услышат и его отменят хотя бы в рамках некоего налогового эксперимента, уже через год в республику придут громадные деньги. Если 50 тысяч дагестанцев возьмут по миллиону рублей на ипотеку, это составит 50 млрд рублей инвестиций. При этом конкуренция между банками сделает эти кредиты доступными и дешевыми. Как это происходит сегодня в богатых регионах. Так что, повторюсь, создание нового министерства проблем отрасли и страны не решит. Нужен следующий шаг — серьезная налоговая реформа. И понимание этого рано или поздно придет, иначе мы будем работать не на себя, а на зарубежного дядю, обеспечивая ему и зарплату, и пенсию.
Источник: http://ndelo.ru/ekonomika-2/2371-administrativnyj-resurs-protiv-zakonov-ekonomiki