«Чернила просохли…» — под таким заголовком в «ДП» уже была публикация об остроте жилищного вопроса в республике и о реализации в Дагестане целевой программы стимулирования развития жилищного строительства в 2011-2015 гг., призванной эту проблему разрешить. Нынешняя публикация эту тему продолжает.
Амбиции у республики в достижении доступности жилья для своих граждан, судя по документу, немалые. И средства намечено привлечь большие — более 400 миллиардов рублей. Цели ясны: нужно строить много, недорого, а главное – строить жилье эконом-класса, для чего в подспорье и государственные средства (в частности, субсидии федерального Агентства ипотечного кредитования), предполагаемые частные инвестиции, строительство индивидуального жилья. Есть в Дагестане для этого многое: и строительные материалы, и хорошие строители, а главное — огромный спрос населения на квартиры. Остановка за реализацией намеченного.
Однако не все так просто. О первых итогах работы над программой журналистам республиканских СМИ рассказали депутат Народного Собрания РД, генеральный директор ЗАО «АРСИ» Владимир Ашурбеков, начальник Управления жилищной политики Министерства строительства и ЖКХ РД Ариен Касимов, генеральный директор ОАО «Дагипотека» Навруз Мехтиханов и представитель ООО «Дагэнергобанк» Рашид Шахбанов. Вел круглый стол заместитель главного редактора «ДП» Олег Санаев. Предлагаем наиболее интересные фрагменты состоявшейся беседы.
— Так как в республике намерены сделать жилье доступным? – спросил ведущий Ариена Касимова:
— Несмотря на устойчивое развитие строительного сектора экономики, жилье всё ещё остается доступным лишь для слоев населения с достаточно высокими доходами. Основными причинами сложившейся ситуации являются недостаточная развитость институтов кредитования, высокие процентные ставки ипотечного кредитования, недоступность для большинства застройщиков кредитных ресурсов для осуществления строительства, а также высокие риски и издержки на данном рынке.
Одним из ключевых мероприятий по дальнейшему развитию жилищного строительства в республике является стимулирование строительства многоэтажного коммерческого жилья и индивидуального жилищного строительства через улучшение доступа населения к заемному финансированию. Эта мера предполагает создание специализированного фонда ипотечного кредитования в рамках реализации «Стратегии социально-экономического развития Северо-Кавказского федерального округа до 2025 года», в ряду основных задач которой обеспечение функционирования механизма льготного ипотечного кредитования для местного населения.
В текущем году в республике принята и реализуется целевая программа «Стимулирование развития жилищного строительства в Республике Дагестан на 2011-2015 годы». Общий объем средств, привлекаемых для реализации программы, оценивается на уровне 424 млрд. рублей, в том числе из внебюджетных источников 402 млрд. рублей. Согласно программе и наши действия…
— Каковы основные задачи программы?
— Прежде всего формирование приоритетов развития жилищного строительства в Дагестане. Нужно обеспечить ежегодный рост объемов ввода жилья, а для этого способствовать развитию различных направлений строительства жилья, доступного для широких слоев населения.
В программе предусмотрены меры по формированию условий для стимулирования инвестиционной активности в жилищном строительстве, в первую очередь комплексная градостроительная планировка территорий в целях массового строительства жилья и развитие социальной инфраструктуры параллельно со строительством жилья эконом-класса.
Но главное, конечно же, чтобы жилье строилось в больших объемах, в снижении административных барьеров в строительстве, стимулировании частной инициативы граждан и выполнении социальных гарантий по поддержке граждан при приобретении жилья и улучшении жилищных условий. Таким образом, программа ориентирована как на продолжение реализации и совершенствование существующих мер и механизмов государственной поддержки развития жилищного строительства, так и на поиск новых форм, создание условий для возникновения новых сегментов на рынке жилья для наиболее полного учета потребностей всех категорий населения республики в улучшении жилищных условий.
— А как в республике развивается ипотека?
Навруз Мехтиханов:
— Ариен рассказал о программе, и складывается хорошее впечатление, что планы выполняются. У нас в республике нуждаются в улучшении жилищных условий порядка 60% населения, а ипотекой могут воспользоваться не более 10%. Мы говорим сегодня о том, что эти показатели необходимо наращивать. То есть довести их до таких, чтобы каждый трудоспособный, работающий гражданин мог приобрести себе квартиру. Для этого строить надо много, и жилье это должно быть доступным. К 2020 году намечается построить жилья, чтобы на каждого дагестанца его выходило не менее 1 кв. метра. Задача эта трудная, но выполнимая, однако необходимы средства, в том числе чтобы развивать ипотеку…
В программу развития ипотечного кредитования было вложено всего 6-8 % запланированного. Намечалось улучшить жилищные условия 1500 семей. Задачу эту мы даже с крохотным уставным капиталом «Дагипотеки» перевыполнили. С начала реализации программы выдано 1725 ипотечных кредитов, то есть план выполнен на 115 процентов. Это не чудеса. Это факты. Но в масштабах существующей жилищной проблемы это, конечно, не много. К примеру, в Татарстане подобное количество ипотечных кредитов, выданных нами за 5-6 лет, выдается где-то за полгода.
Сегодня развитию ипотеки у нас мешают также дороговизна квадратного метра, высокие процентные ставки и «серые» зарплаты населения…
— В республиканской целевой программе стимулирования развития жилищного строительства предусмотрены достаточно большие средства федерального АИЖК, каким образом они будут привлекаться в республику?
Навруз Мехтиханов:
— Невозможно решать вопросы ипотеки без учета низкого уставного капитала ОАО «Дагипотека». У нас он составляет всего 17,5 миллиона рублей, а у наших соседей намного выше — 400-500 миллионов. Мы говорим о том, что надо увеличивать уставный капитал. Правительство это понимает. Было принято решение о выделении 50 миллионов рублей, но 7 июня на сессии НС РД эти средства секвестировали.
— А разве средства федерального агентства ИЖК, предусмотренные республиканской программой, не на это?
Ариен Касимов:
— Это совершенно иные средства. АИЖК разработало программу «Стимул», согласно которой будет стимулировать застройщиков строить жилье эконом-класса. Речь о субсидировании строительства. Предусмотрено до 2013 года на Дагестан выделить на эти цели порядка 5 миллиардов рублей.
— И каковы перспективы получения этих средств?
— Сейчас идет рутинная работа по подготовке всех необходимых документов и выполнению условий программы. Но об этом пусть расскажет представитель Даэнергобанка.
Владимир Ашурбеков:
— Эти деньги напрямую не попадают к застройщику. В этом участвуют банки. Кредиты стоят 85% годовых плюс маржа.
Рашид Шахбанов:
— Мы в составе рабочей группы в апреле были в Москве в АИЖК. Защитили 5 проектов по строительству жилья эконом-класса на сумму 780 миллионов рублей. Приняли нас хорошо, попросили отчетную документацию банка. А недавно пришло сообщение о том, что без крепкого залога выделят нам лишь 96 миллионов. Этого недостаточно даже на один проект. В чем дело? По-видимому, АИЖК недостаточно доверяет нашей республике. Агентство получает эти деньги от ВЭБ под проценты и боится их инвестировать в Дагестане.
Навруз Мехтиханов:
— По программе «Стимул» предполагалось, что залогом будет земля и неоконченное строительство. Теперь АИЖК требует в залог государственные ценные бумаги.
— Как эта программа реализуется в других регионах?
— Успешно. Она реализуется в 34 регионах страны. У нас этот процесс пока буксует. Кстати сказать, наши проекты были отмечены как хорошие. Казалось бы, должно быть и финансирование, однако, дело не идет.
— И что предпринимается?
Ариен Касимов:
— Как я уже сказал, мы отправили письмо в Минрегионразвития РФ. Никто не может упрекнуть нас в том, что Минстрой РД что-либо не сделал. Все проекты были проработаны, и если сегодня на уровне Минрегионразвития РФ этот вопрос не решится, мы будем обращаться в Правительство РФ через руководство Дагестана.
— А какие сложности у строителей?
Владимир Ашурбеков:
— На практике сегодня эта программа не работает. Помню, как мы защищали свои проекты. Трое суток были на ногах, не спали. Проекты одобрили, на этом дело и закончилось. На практике что мы имеем? Спасибо Дагэнергобанку за краткосрочные кредиты под 22%. Лучшего просто нет.
У нас жилье стоит порядка 23-24-х тысяч за квадратный метр. Мы могли бы цену снизить, но не работать же нам ниже себестоимости. За счет чего можно снизить цену квадратного метра? У нас где-то 30% уходит на земельные участки и всякого рода согласования. Это внутренние проблемы, но нам часто необходимо просто продолжать строительство, иначе мы проиграем. Проблема в отсутствии площадок для застройки. Говорят у нас по этому поводу много, но участков нет. Также нужно доступное кредитование под разумные проценты. Все это в совокупности и сказывается на цене жилья.
— Каковы подвижки в республике по предоставлению строительных площадок застройщикам эконом-жилья?
Ариен Касимов:
— Есть закон о земле, есть положения муниципалитетов по порядку ее предоставления, но следует отметить также имеющийся дефицит земли в республике. Конечно, есть и резервы, в частности, над этим работает руководитель Контрольно-финансового управления Президента РД Раюдин Юсуфов, который изыскал в Махачкале земельные участки, находящиеся в республиканском ведении. Они, возможно, и будут предоставлены под застройку.
То же можно сказать и по Дербенту. В частности, в этом городе намечается отдать под застройку земли опытной станции. Сейчас мы этими вопросами и занимаемся. Вообще же Стратегия развития строительства в Дагестане предусматривает развитие агломератов вокруг городов республики, таких, к слову, как Махачкала и Каспийск.
— Массовое жилищное строительство и комплексное освоение и развитие территорий невозможны без осуществления грамотного, экономически и технически обоснованного градостроительного планирования. Каковы достижения республики в этом плане?
Ариен Касимов:
— В республике разработаны и утверждены республиканские нормативы градостроительного проектирования. Разработаны и утверждены схема территориального планирования Республики Дагестан и схемы территориального планирования муниципальных районов. С прошлого года начата разработка генеральных планов для 37 поселений республики. Правительством РД выделяются средства для софинансирования данной работы. В текущем году будет завершена разработка картографической основы территории республики.
В целях практической реализации указанной программы и участия республики в программе инвестиций Внешэкономбанка в проекты строительства доступного жилья экономического класса в Министерстве регионального развития Российской Федерации защищены 8 инвестиционных проектов. Общий объем вводимого жилья по указанным проектам в 2011-2013 годах составит 519 тыс.кв.м, объем запрашиваемых кредитных средств — 9,5 млрд. руб.
Средняя стоимость 1кв. метра такого жилья составит 17,7 тыс. рублей. Построенное жильё в первую очередь будет предоставляться социально незащищенным категориям граждан по стоимости, установленной Минрегионом России. Кроме того, в Агентстве ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) защищены проекты строительства жилья эконом-класса по шести застройщикам на сумму около 1 млрд. рублей.
Необходимо отметить: на сегодняшний день застройщикам кредитные средства не предоставлены, хотя со дня защиты проектов прошло более 6 месяцев, о чем мы известили Министерство регионального развития Российской Федерации.
В реализации мероприятий программы принимают активное участие и муниципальные образования. В программу вошли 57 проектов комплексного освоения и развития территорий в целях жилищного строительства по 5 городским округам и 10 муниципальным районам общей площадью 2907,47 га. Ввод жилья по таким проектам в период реализации программы составит 4968 тыс.кв.м, в том числе 1461 тыс.кв.м многоэтажного и 3506 тыс.кв.м малоэтажного жилья. Стоимость строительства инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры составляет 75 млрд. руб.
Так, уже в конце текущего года запланирован ввод в эксплуатацию первого многофункционального жилого комплекса «Сидней-Сити» в Кизлярском районе, состоящий из двенадцати четырехэтажных двухподъездных многоквартирных домов. Уже к концу года 336 новых квартир с отделкой будут готовы принять жильцов. В рамках инвестиционного проекта также планируется спроектировать и возвести социальные объекты. Отмечу, «Сидней-Сити» — первый крупный проект на севере Дагестана, рыночная стоимость квартир в новых домах не превышает 15 тысяч рублей за квадратный метр. Часть жилья при этом будет предоставлена на очень выгодных условиях льготной категории граждан.
— А что еще строится?
— ООО «Махачкалинское взморье» приступило к реализации инвестиционного проекта — на земельном участке площадью 263 га возвести город-спутник с площадями жилого, коммерческого, социального назначения общей площадью 1,56 млн.кв.м. Также следует сказать об участии республики в проведенном Министерством регионального развития РФ конкурсном отборе субъектов Федерации. Речь идет о конкурсе на предоставление субсидий из федерального бюджета бюджетам субъектов РФ на реализацию мероприятий региональных целевых программ развития жилищного строительства.
— В республиканской программе «Стимулирование развития жилищного строительства в Республике Дагестан на 2011 -2015 годы» фигурируют огромные цифры, насколько реально их вовлечь в строительную отрасль?
— Все зависит, конечно, не только от наших усилий, но и от благоприятной экономической ситуации. Большая часть средств программы — это частные инвестиции, которые, если нам удастся решить ряд уже перечисленных мной проблем, вполне реально ожидать. Не стоит также забывать, что мы — дотационный регион со своими трудностями в экономике. Но главное, что мы ожидаем, — чтобы банковское сообщество повернулось лицом к строительной отрасли. Главное, что нам необходимо сегодня, — это недорогие кредиты и строительные участки…
Постскриптум. В данном обсуждении, конечно же, были озвучены меры государства, осуществляемые сегодня в поддержку отдельных, льготных категорий граждан, нуждающихся в жилье, таких, к примеру, как военнослужащие или молодые семьи. Существует множество различных программ, и они, конечно же, снижают остроту жилищной проблемы, в том числе и в нашей республике. Однако мы их упустили, они нам известны так же, как и достижения строительной отрасли. В Дагестане в 2010-м году построено рекордное количество жилья -1123,8 тыс.кв. метров. Но на 95,8% построенное — это дорогое жилье, а также индивидуальное домостроение. Жилье эконом-класса, доступное по цене среднестатистическому дагестанцу, у нас все еще не строят. Решение государства стимулировать этот сектор строительства обнадеживает, но хватит ли для этого у участников процесса воли и сил? Время это прояснит. Пока же, судя по высказанным на круглом столе «ДП» мнениям участников программы, дело это в Дагестане буксует.
Источник: http://www.dagpravda.ru/?com=materials&task=view&page=material&id=19727