Если в 2009 году, в пик мирового финансово-экономического кризиса, ситуация в строительной отрасли была близка к катастрофе, то сегодня эксперты говорят о проблемах более сдержанно и даже оптимистично. Прежде всего нет столь резкого и мгновенного роста стоимости доллара, да и рынок недвижимости сегодня не столь перегрет. Однако у строительной отрасли страны непростые времена, и прежде всего в тех регионах, где на рынке недвижимости имеются «пузыри», то есть ажиотажное раздувание спроса и цены.
Одним из показателей того, насколько относительно здоров этот рынок в экономическом плане, выступает, на мой взгляд, динамика цен на жилье. В Москве и в Московской области, к примеру, в настоящем они существенно снизились. Статистика говорит о среднем удешевлении квадратного метра на 10, а то и 15 процентов. Правда, этого не скажешь о строительной индустрии Дагестана и главным образом о стоимости квадратного метра в Махачкале и Каспийске. На фоне продолжающегося роста цен на недвижимость в республике также появляются предложения приобрести квартиры на стадии «котлована», то есть с этапа начала строительства, что дешевле. Причем чем больше мы углубляемся в кризис, тем ниже стоимость этих самых недостроенных квартир.
А вот Trovit – лидирующая поисковая система по классифицированным объявлениям о недвижимости, констатирует: средняя цена стоимости квартир вторичной жилой недвижимости в Махачкале составляет 36,185 рублей за кв. м. За последние 3 месяца (август – ноябрь) цена повысилась на 27,95%. Соответственно растет цена и на объекты в стадии завершения стройки.
УМНОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ОТРАСЛИ, ВЫВОД ЕЕ ИЗ ТЕНИ МОГУТ ПРЕДОТВРАТИТЬ ПОТЕНЦИАЛЬНЫЙ ОБВАЛ ЦЕН, А ТАКЖЕ СПОСОБСТВОВАТЬ ТОМУ, ЧТОБЫ НА ДАГЕСТАНСКОМ РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ ПОЯВИЛИСЬ ИГРОКИ СО СВОИМ КАПИТАЛОМ, СПОСОБНЫЕ ОСУЩЕСТВЛЯТЬ КОМПЛЕКСНЫЕ ЗАСТРОЙКИ В СТОЛИЦЕ И В ДРУГИХ ГОРОДАХ РЕСПУБЛИКИ
Одной из особенностей рынка недвижимости Дагестана является то, что строительные компании, занятые застройкой жилого сектора, в отличие от московских, собственных средств вкладывают очень мало. Финансирование строительства многоэтажных домов в республике осуществляется главным образом на принципе долевого участия, вкладывать в недвижимость на протяжении последних лет было выгоднее, чем держать деньги в банках или валюте. То есть это своего рода инвестиционный тренд населения, пытающегося сберечь свои денежные накопления во вкладах в недвижимость.
Так вот, продолжающийся в настоящем рост цен на недвижимость в Дагестане можно объяснить нежеланием распродажи своих активов частными инвесторами в попытке избежать инфляционных потерь в рублевых активах, запоздалости вложений в валюте. Заманчивые же предложения дагестанских застройщиков вызваны прежде всего финансовыми затруднениями, обусловленными, помимо всего, и подобным трендом на этом рынке. О том, что строительная отрасль республики погружена в тень, сегодня не скрывают ни в Министерстве строительства, архитектуры и ЖКХ РД, ни сами участники строительного рынка.
Пагубность этого явления, в котором инвестиционная активность населения находится в тени, в результате чего бюджет не получает громадных сумм налогов, в том, что подобная ситуация не дает реального шанса развитию производства другим секторам экономики Дагестана, так как лишает их реальных инвесторов в лице дагестанского населения. Об этом, в частности, говорит главный научный сотрудник Института социально-экономического развития ДНЦ РАН Юрий Сагидов, отмечающий крайне низкую заинтересованность населения в инвестиции в реальный сектор производства. При сохранении еще пару лет существующей негативной конъюнктуры в экономике страны, инфляции и продолжающегося снижения доходов населения увеличатся также риски того, что «пузырь» на рынке недвижимости республики может лопнуть.
Уже сегодня в бюджетной сфере идут сокращения заработной платы, секвестируются бюджеты, сокращается финансирование программ, что, конечно, отражается, на сфере услуг, доходность которой находится в прямой зависимости от наличия денег у населения. В той же области и строительство. Это все способно вызвать «принцип домино», которого следует как минимум остерегаться. Если инвестирование в недвижимость будет падать вопреки наблюдаемому сегодня росту цен, строительство многих объектов будет заморожено, а намерения частных инвесторов спасти свои средства путем распродаж квадратных метров попросту может эти цены обвалить. Что-то подобное сейчас происходит и на рынке земельных участков. Если цены еще и не упали значительно, то по крайней мере тренд этот обозначился, что заметно на стоимости земельных участков на окраинах Махачкалы.
Цена на отдельные участки в городе снижается по причине неразвитой инфраструктуры. Их стоимость и раньше не была велика, но по крайней мере подогревалась общими реалиями бурно развивающихся сегментов экономики страны и республики. Умное регулирование отрасли, вывод ее из тени могут предотвратить потенциальный обвал цен, а также способствовать тому, чтобы на дагестанском рынке недвижимости появились игроки со своим капиталом, способные осуществлять комплексные застройки в столице и в других городах республики. Тогда инвестиционная активность населения, долгие годы способствующая строительному буму в Дагестане, может быть перенаправлена в другие отрасли экономики, в сферу производства или того же АПК, к примеру, заждавшихся существенных финансовых средств, которых у определенной части нашего населения в избытке.
Джангиши Гадисов
Источник: http://www.dagpravda.ru/© Дагестанская правда